Louer son bien demande de respecter toute une série d’exigences qui, ces dernières années, se sont renforcées autour de la performance énergétique. La question revient sans arrêt parmi ceux qui veulent mettre leur appartement sur le marché : peut-on encore louer un logement classé f ? Pour t’aider à y voir clair, voici ce que j’ai appris sur ce sujet, surtout après avoir géré plusieurs biens anciens à Lyon où la réglementation bouge vite. Aujourd’hui, si tu es bailleur ou futur bailleur, impossible d’ignorer des notions comme passoire thermique, diagnostic de performance énergétique (dpe), et obligations pour offrir des logements décents. Voilà comment s’y retrouver.
Dpe, logement classé f et notion de passoire thermique
Le diagnostic de performance énergétique (dpe) est devenu le pivot de toutes les obligations liées à la mise en location. Un logement classé f affiche une consommation énergétique élevée et figure dans la catégorie dite « passoire thermique ». Ce terme, de plus en plus utilisé par les médias, désigne les biens très énergivores, souvent mal isolés, responsables d’une part importante des émissions de gaz à effet de serre du parc locatif en France.
En tant que propriétaire bailleur, il ne faut jamais négliger ce classement. Sur l’annonce et même dans les documents transmis au locataire, la mention « consommation énergétique excessive » doit apparaître pour tout logement classé f ou g. Cela rend visible la situation auprès des locataires et place une pression supplémentaire sur ceux qui hésiteraient à engager des travaux d’amélioration.
Obligations du propriétaire face à la loi climat et résilience
La loi climat et résilience a fixé un cadre strict pour lutter contre la location des logements énergivores. En pratique, cette législation vise d’abord à améliorer la décence énergétique de tous les logements mis en location. De nouveaux seuils sont progressivement introduits pour renforcer la lutte contre les passoires thermiques dans le parc privé français.
En tant que bailleur, tu n’as plus la liberté de faire ce que tu veux avec ton bien : un calendrier réglementaire prévoit des étapes cruciales à respecter selon la classe énergétique. Ne pas s’en préoccuper expose à des sanctions ou à une impossibilité pure et simple de louer à court ou moyen terme.
- 2025 : interdiction de location des logements classés g dans toute la France
- 2028 : interdiction de location des logements classés f
- 2034 : interdiction de location des logements classés e pour accentuer la lutte contre les logements énergivores
Cette loi oblige tous les bailleurs à prendre leurs responsabilités concernant la qualité thermique de leurs biens. Elle prévoit non seulement l’interdiction de louer certains logements, mais elle impose également aux propriétaires de mentionner explicitement la mauvaise classification énergétique sur le bail et les annonces. Également, un audit énergétique devient obligatoire lors de la vente de logements classés f et g.
L’objectif affiché est clair : transformer progressivement le parc locatif afin qu’il réponde aux enjeux environnementaux, et garantir aux locataires des logements dignes de ce nom. Cette évolution structurelle marque la fin de l’indifférence vis-à-vis des performances énergétiques sur les baux longue durée.
Concrètement, si tu possèdes un appartement classé f, tu as encore la possibilité de le louer aujourd’hui, à condition de bien informer le locataire sur ses consommations et d’intégrer la mention spécifique dans chaque document officiel. Mais attention : tu te retrouves sous le coup du gel des loyers. Impossible d’augmenter le montant du loyer lors d’un renouvellement, ni d’appliquer la révision annuelle prévue par le bail. C’est une vraie vigilance à garder en tête lors de tes projections financières.
À partir de 2028, le couperet tombera : la location des logements classés f sera interdite sauf si des travaux d’amélioration permettent de sortir du statut de passoire thermique. On peut donc continuer à louer quelques années, mais cette tolérance prendra rapidement fin.
Comment préparer la sortie de la classe f ?
L’attente n’est clairement pas la meilleure stratégie si ton bien est concerné. Attendre la dernière minute génère du stress, complique la planification financière et risque de te faire subir l’arrêt brutal de tes revenus locatifs. Mon expérience montre que bien gérer la rénovation énergétique reste la meilleure solution durable.
Plusieurs pistes existent et peuvent être adaptées selon la nature du bien, sa localisation et le budget mobilisable. Voici quelques points à considérer avant de prendre des décisions :
- Bilan complet du logement (isolation, fenêtres, chauffage, ventilation)
- Prioriser les travaux d’isolation (combles, murs intérieurs, planchers bas)
- Remplacer les systèmes de chauffage et d’eau chaude inadaptés
- Installer des équipements moins gourmands, comme des pompes à chaleur ou des chaudières récentes
- Vérifier l’éclairage et l’étanchéité générale
Bonne nouvelle, tu n’es pas seul pour financer ces améliorations ! Il existe différentes aides publiques pour encourager la rénovation énergétique des logements. Tu peux bénéficier des subventions nationales (MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie…), et parfois recevoir des coups de pouce supplémentaires de la région ou de la métropole. Ces dispositifs réduisent significativement la facture et accélèrent le retour sur investissement.
Pense à constituer ton dossier dès que possible, car les délais de traitement peuvent varier et certaines aides sont modulées en fonction des ressources ou du type de travaux engagés. Prévoir en amont évite les mauvaises surprises et fluidifie le lancement des chantiers.
Anticiper, c’est éviter les galères de dernière minute. J’ai accompagné des proches qui pensaient pouvoir attendre 2027 pour bouger ; ils se sont retrouvés face à des artisans débordés et des hausses de prix. Dès le premier DPE révélant une classe f ou g, il vaut mieux mener l’étude technique nécessaire puis programmer les rénovations prioritaires.
En agissant avant d’être contraint par la date limite, tu gardes la main sur le planning, tu profites de meilleures conditions tarifaires chez les artisans et tu assures la continuité de tes revenus locatifs. De surcroît, présenter un logement rénové rassure les candidats locataires, améliore le confort global… et valorise ton patrimoine, tout simplement.
Ce qu’il faut surveiller dans la gestion quotidienne
Au quotidien, gérer un logement classé f, c’est composer avec de nombreuses restrictions. Outre le gel des loyers, tu dois suivre attentivement les informations communiquées par les Pouvoirs Publics sur les changements de seuils, de modalités ou de contrôles éventuels. Un relâchement peut entraîner des sanctions, notamment de la part des tribunaux saisis par des locataires qui découvrent l’insuffisance énergétique de leur logement.
Sache aussi que certaines villes adoptent leurs propres calendriers en complément du national, surtout dans les zones tendues. À Lyon par exemple, la dynamique locale pousse les syndics et propriétaires à agir plus tôt sur la rénovation énergétique. Je remarque que le dialogue entre propriétaires et locataires s’améliore lorsqu’on partage ouvertement les projets de travaux à venir, preuve que la relation humaine reste clé, même lorsque la règlementation devient complexe.
- Surveillance du DPE à chaque changement majeur (travaux, nouveau bail…)
- Communication claire avec les locataires sur l’état énergétique et les possibilités d’amélioration
- Mise à jour des diagnostics et documents remis lors de chaque location
Impact sur la rentabilité et la valorisation patrimoniale
Souvent, on croit que la rénovation énergétique mange trop la rentabilité. Sur mes appartements, un bon plan d’action permet en réalité de limiter l’impact financier et d’assurer l’attractivité du bien. À long terme, le risque principal pour les logements non adaptés, c’est la vacance locative forcée dès 2028 ou la dévalorisation rapide du bien sur le marché. Les acquéreurs deviennent attentifs à la note du DPE, et les banques regardent aussi la performance énergétique dans leurs critères de financement.
Intégrer le coût et la programmation des travaux dans ta stratégie globale reste le meilleur réflexe. Louer un logement classé f devient de plus en plus risqué, tant pour la stabilité de tes revenus que pour la pérennité de ton activité de bailleur indépendant. Plus tu engages tôt la rénovation, plus tu maîtrises la situation, quels que soient les changements futurs de la réglementation.
— Pierre, bailleur indépendant et fondateur de GuideBailleur.fr
